Ingatlan eladás adó – lakáseladás adózás

A lakóingatlan eladási költségei közül a legjelentősebb lehet az szja, amit az értékesítésből származó jövedelmünk után kell befizetnünk. Ennek meghatározása nem mindig egyszerű, több szempont is befolyásolhatja:

• A legfontosabb az, hogy mekkora a vételi és eladási ár közötti különbség (a haszon).
• Ezen felül pedig az, hogy a vásárlás és az eladás között hány év telt el.
• Csökkenti az adót mindazok kiadások, amelyket az ingatlanra költöttünk az eladásig.

Az alábbiak leírjuk, hogyan kell kiszámolni az adót, mikor kell azt megfizetni, milyen tételekkel csökkenthető az szja.

Mennyi az ingatlan eladása utáni adó összege?

 

Ha a lakásod nagyobb összegért adtad el, mint amennyiért vetted, akkor az értékesítésből adóköteles jövedelmed keletkezhetett. Ebben az esetben az ingatlan eladás után fizetendő személyi jövedelemadó főszabály szerint a különbözet, azaz a jövedelem 15 százaléka.

Ha az összeg, amennyiért eladtad az ingatlanodat, kisebb vagy ugyanannyi, mint amennyiért vásároltad, akkor nem kell szja-t fizetned, hiszen nem nyertél rajta semmit, nem keletkezett jövedelmed.

A két ár különbözetén túl van két további szempont, ami befolyásolja, hogy mekkora összeg után kell ingatlan eladás után adózni. Ezeknek a figyelembe vételével akár adómentessé is válhat az eladás, főként, ha évekkel ezelőtt vettük a most eladott lakóingatlant.

1. Az ingatlan vétele és eladása között eltelt idő,
2. az ingatlanra költött, számlával igazolható költség, ráfordítás.

 

Hogyan kell kiszámítani az eladás után fizetendő szja-t?

 

Először azt kell megnézni, mikor vetted az ingatlant. Adóznod eleve csak akkor kell, ha a vásárlás után négy éven belül eladod azt. Ha a vásárlás évét követő ötödik évben teszed ezt, akkor nem kell többet számolgatnod, mert nem kell adót fizetned az eladás után.

Az ingatlan eladásából származó jövedelmed mekkora része után kell szja-t fizetned az évek múlásával?

1. 100% a vétel évében és az azt követő első évben történő eladásnál.

2. 90% a vétel évét követő második évben történő eladásnál.

3. 60% a vétel évét követő harmadik évben történő eladásnál.

4. 30% a vétel évét követő negyedik évben történő eladásnál.

5. 0 % a vétel évét követő ötödik évben és utána történő eladásnál.

Ha az eladás a vételt követő öt éven belül történt, akkor kell csak tovább számolgatni. A személyi jövedelemadóhoz először az ingatlan eladásból származó jövedelmet kell meghatározni.

Példa
2017-ben 30 millió forintért vettél egy ingatlant, és azt 2021-ben 40 millió forintért eladtad, közben pedig számlával igazolhatóan 3 millió forint értékben keletkezett költséged. Mennyi lesz az adó?

• A jövedelem alapja: a vásárlási és az eladási ár közötti különbség, amelyből ki kell vonni a költségeket. Ez 7 millió forint.
• Ennek a 15%-a lenne a befizetendő szja, azaz 1 050 000 forint, viszont ez csökken az évek számával
• 2021-ben adtad el az ingatlant, ami negyedik év volt a vásárlás után. Ezért az adó 30%-át , azaz 315 000 forintot kell befizetned.

Másképp kifejezve a 7 millió forint nyereség 30%-a az adóalap, amely után meg kell fizetni a 315 000 forint szja-t.

 

Az jövedelem az ingatlan eladásából származó bevétel mínusz a költségek

A bevétel része az ingatlan eladási ára, a cserébe kapott ingatlan forgalmi értéke, valamint a vásárló által esetleg fizetett kamat is.

Az adónál elszámolható, figyelembe vehető költség:

• Az az összeg, amennyiért az ingatlant vetted (szerzési érték)
• Az ingatlan megvásárlásához köthető kiadások (vagyonszerzési illeték, ügyvédi költség stb.)
• Az ingatlan értékét növelő beruházások költségei a tulajdonlás alatt, például:
  • ablakcsere,
  • hőszigetelés,
  • tetőcsere,
  • fűtéskorszerűsítés,
  • légkondicionáló beépítése,
  • napelem felszerelése,
• Az ingatlan otthonelújítási támogatás igénybevételével elvégzett felújítása, korszerűsítése a kapott támogatás összegével együtt elszámolható költségként.
• Szintén elszámolhatók költségként az ingatlan eladását megelőző 24 hónapban elvégzett felújítások, amelyeknek célja az állagmegóvás volt, és az eladási ár 5 százaléknál nagyobb összeget tesznek ki (például festés, tapétázás, parkettacsere és hasonlók).
• Az ingatlan eladásához kapcsolódó kiadások (például hirdetési költség, az ingatlanbecslő díja, ügyvédi költség, az energetikai tanúsítvány költsége stb.)

 

Minden beszámított költségeket számlával, szerződéssel kell igazolnod, és azokat meg kell őrizned, mert kérheti és ellenőrizheti a NAV. Amiről nincs számlád, azt nem lehet levonni az adó kiszámításánál.

Nem számolhatod el költségként azokat az összegeket sem, amelyeket korábban egyszer már elszámoltál máshoz.

Ha például a lakást korábban kiadtad, és rá értékcsökkenést számoltál el, az eladáskor nem számolhatod el a költségeket újra.

Hogyan kell meghatározni a szerzési értéket?

 

• Ha az ingatlant vásároltuk, akkor a szerzési érték az adásvételi szerződésben meghatározott ár.
• Az ajándékozással szerzett ingatlan értékesítéséből származó bevétel 75 százaléka lesz az szja adóalapja. Ebben az esetben azonban más kiadást költségként már nem vonhatunk le a bevételből.
• Ha építetted, bővítetted az eladott ingatlant vagy házat, akkor a szerzési érték az építésre, bővítésre fordított, számlával igazolható összeg a hivatalos használatbavétel napjáig vagy a tényleges használatbavételig. Ha ez nem határozható meg, akkor az eladásig kibocsátott, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa/bejegyzett élettársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyag értéke lesz az ingatlannál a szerzési érték.

 

Mi az eladásából származó jövedelem megszerzésének időpontja?

• Az az időpont, amikor az ingatlan adásvételéről szóló érvényes okiratot a földhivatalhoz benyújtotta a szerződéskötést intéző ügyvéd.
• Öröklésnél a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja.

 

A szerzési időpontra akkor érdemes főleg figyelni, amikor az adásvételi szerződést az év utolsó napjaiban kötik meg. Ilyenkor néhány nap is nagy nyereséget jelenthet az eladó számára. Ha például egy december 30-án kötött adásvételi szerződést január 2-án nyújtanak be a földhivatalba, akkor nemcsak az adófizetésre kapunk még egy évet, hanem a vásárlási és eladási árból is leszámíthatunk még egy évnek megfelelő százalékot, amivel csökkenthetjük az adót. Ennek az öt éven belüli értékesítésnél van nagy jelentősége, milliókat is nyerhetünk vele.
Ha a vásárló a vételárat részletekben fizeti meg, az eladásból származó teljes vételár az ingatlan eladás fentiek alapján meghatározott évében számít bevételnek, mert a jövedelemszerzés napja az a nap, amikor értékesítésről szóló okiratot a földhivatalhoz benyújtották.

Mikor nem kell szja-t fizetnem az ingatlaneladás után?

• Nem kell adóznod, ha az eladott ingatlanodat legalább öt éve szerezted, vagy ha az ingatlaneladás költségei elérik az abból származó bevételt.
• Adómentes az ingatlan eladásából származó jövedelem abban az esetben is, ha váláskor vagy élettársi közösség megszüntetésekor az ingatlan a volt házastárs vagy bejegyzett élettárs általi megváltásából származik.
• Ha például váláskor az egyik fél lemond a közös lakás őt illető tulajdonrészéről, cserébe a másik fél lemond az autójuk őt megillető részéről, akkor ez az ingatlanátruházás adómentes.
• Nem kell szja-t fizetni abban az esetben sem, ha a jövedelem magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés során az ingatlanért cserébe kapott érték.
• Ha valaki az ingatlan eladásából származó bevételt a saját maga, közeli hozzátartozója vagy élettársa számára egy ápoló otthonban vagy idősek otthonában biztosított férőhely visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli megszerzésére költi, szintén nem kell szja-t fizetnie utána.

 

Adózás örökölt ingatlan eladása esetében

Az öröklés esetén a szerzésének időpont minden esetben az örökhagyó halálának a napja, függetlenül attól, hogy mikor zárul le a hagyatéki eljárás. A szerzési értéknek a hagyatéki leltárban szereplő ingatlan érték számít. Ebből az összegből is levonhatók a hagyaték megszerzésével kapcsolatos kiadások az örökösödési illeték kivételével (például levonható a közjegyzői díj), valamint az ingatlannal kapcsolatos fentebb már felsorolt ráfordítások.

Az szja-köteles jövedelem is ugyanúgy csökkenthető a szerzés és az eladás között eltelt évek száma alapján, mint a vásárolt ingatlan esetében. Az örökös az örökölt ingatlant csak akkor tudja eladni, ha a hagyatéki eljárás már lezárult, és ennek eredményeként a tulajdonjogát bejegyzik az ingatlan tulajdoni lapjára.

Mikor kell befizetnem az adót az ingatlan eladása után?

 

Az ingatlan eladásból származó jövedelmet nem kell rögtön bevallani és befizetni, hanem az eladái évre vonatkozó szja bevallásban. Ennek határideje az adásvételről szóló szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20. Ha például idén vásárolsz lakást, akkor az abból származó adóköteles jövedelmet és adót a következő év május 20-ig beadott szja-bevallásban kell majd szerepeltetni, és az adót is eddig az időpontig kell befizetned a NAV-nak.

Ha van ügyfélkapus hozzáférésed, akkor ezt az adót bevallhatod úgy is, hogy a NAV által minden évben elkészített bevallás tervezetet kiegészíted az ingatlan eladásából származó jövedelemmel és adóval, majd ezt az szja tervezetet ezzel a módosítással elfogadod. Ezáltal ez lesz a hivatalos adóbevallásod abban az évben.

Az adót tehát nem kell ugyan rögtön befizetni az eladás után, de érdemes fejben tartani, valahová egy emlékeztetőt írni, hogy a következő évi adóbevallásnál ne felejtsük el. Arra is ügyelni kell, hogy az adóbevallás idejére legyen is még annyi pénzünk a bevételből vagy más forrásból, amiből ki is tudjuk fizetni az szja-t.

Szja részletfizetés ingatlan eladása esetén

Ha nem vagy vállalkozó és áfaalany, akkor kérheted, hogy a bevallott, 500 000 forintot meg nem haladó, szja fizetési kötelezettséged legfeljebb 12 hónapon keresztül, egyenlő részletekben fizesd meg. Erről az adóbevallásban kell nyilatkoznod.

 

Adóelengedés ingatlan eladása esetén

Ha valaki magánszemélyként méltányossági kérelmet nyújt be az adóhatósághoz, a NAV dönthet úgy, hogy a jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeit figyelembe véve, vagy a jövedelem felhasználás céljára tekintettel mérsékli, vagy elengedi az ingatlan eladás adó fizetési kötelezettséget.

Az adóhatóság a jövedelem felhasználásánál különösen méltányolható helyzetnek tekinti, ha valaki az ingatlané eladásából származó bevételt saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatásának megoldására fordítja.