Ingatlanjogi útmutató
Bemutatkozás
A haszonélvezeti jog
A közös tulajdonról és az elővásárlási jogról
A lakástámogatási rendszer elemeiről
A szolgalmi jogokról
A tulajdonszerzésről és a tulajdoni lapról
A tulajdonjog megszerzése
Általános szabályként a dolog tulajdonosától átruházással lehet a tulajdonjogot megszerezni, ez alól csak törvényi szabályozás határozhat meg kivételeket. A tulajdonjog megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a dolog átadása is szükséges. Az átadás a dolog tényleges birtokba adásával vagy más olyan módon mehet végbe, amely kétségtelenné teszi, hogy a dolog az átruházó hatalmából kikerült és a tulajdonjog megszerzőjének rendelkezése alá került.
Gyakrabban előforduló tulajdonjogot keletkeztető jogcímek:
- adásvétel
- csere
- ajándékozás
- öröklés
- elbirtoklás
Többszöri eladás esetén az a vevő követelheti a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett, ha pedig ilyen nincs, a korábbi vevő, kivéve, ha a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Ez a rendelkezés alkalmazandó többszöri ajándékozás v. csere esetén is.
Adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog (szerződés tárgya) tulajdonjogát és birtoklásának jogát a vevőre átruházni, a vevő pedig a szerződéses vételár megfizetésére és a dolog átvételére kötelezett. Nem lehetnek adásvétel tárgyai a forgalomképtelen dolgok.
Adásvételi szerződés alaki követelményei:
Az adásvételi szerződés megkötése alaki (formai) szempontból - néhány esetet, pl. a személygépkocsik és ingatlanok adásvételét kivéve - nem igényel írásos formát, szóban és ráutaló magatartással egyaránt megköthető. Arról azonban nem szabad elfeledkezni, hogy szóban vagy ráutaló magatatással megkötött szerződés esetén mind az elhangzottak, mind pedig a tényleges szándékok vitathatóbbak és utóbb nehezebben bizonyíthatóak.
Költségviselés:
A Polgári Törvénykönyv rendelkezései szerint a dolog átadása költségeinek viselője az eladó és szintén az ő kötelezettsége a tulajdon-átruházás időpontjáig a dolog jogi helyzetének rendezése, míg a szerződéskötés és a dolog átvételének költségei, a vagyonszerzési illeték és a tulajdonosváltozás regisztrálásának költségei a vevőt terhelik.
Szavatossági kérdések:
Az eladó szavatossági kötelezettsége kétirányú. Egyrészt szavatolnia kell, hogy az adásvétel tárgyát képező dolog rendeltetésszerű használatra alkalmas (kellékszavatosság). Másrészt az eladó köteles azért szavatolnia, hogy a szerződés tárgyát képező dolog tulajdonjogát a vevő korlátozástól mentesen megszerzi, és a dolgon harmadik személynek nincs olyan joga, amely ezt akadályozná vagy veszélyeztetné (jogszavatosság).
A tulajdoni lap az ingatlan adatainak, a hozzá kapcsolódó jogoknak, jogi szempontból jelentős tényeknek, és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személyek törvényben meghatározott személyi és lakcím adatainak közhiteles nyilvántartására szolgál. A tulajdoni lapok kezelése számítógépen történik. Bejegyzésre csak törvényben meghatározott adatok, jogok és tények kerülhetnek, más jogok és tények bejegyzését csak törvény rendelheti el.
Minden egyes ingatlanról külön tulajdoni lapot vezetnek. A tulajdoni lapokat településenként egytől kezdődően számozni kell. A tulajdoni lap száma mellett minden tulajdoni lapon a település nevét is fel kell tüntetni. Az ingatlan-nyilvántartás számítógépes rendszerében az ingatlan tulajdoni lapjának száma megegyezik a helyrajzi számmal.
Egyes ingatlanok sajátos nyilvántartási szempontjaira figyelemmel a tulajdoni lap - egymással összetartozó - tulajdoni törzslapként és tulajdoni különlapként is vezethető. pl. társasházi, vagy szövetkezeti tulajdon esetében.
Az ingatlan-nyilvántartás nyilvános, azaz bárki által szabadon megismerhető. A tulajdoni lapról feljegyzés, vagy hiteles másolat készíthető.
A tulajdoni lapnak négy típusa van:
- Teljes másolat: valamennyi bejegyzést szó szerint tartalmazza
- Kivonatos másolat: a fennálló bejegyzéseket szó szerint tartalmazza, a megszűnt csak utal
- Részleges másolat: csak a kívánt bejegyzést tartalmazza szó szerint
- Szemle: csak a fennálló bejegyzések lényeges adatait tartalmazza
I. Az első rész tartalmazza:
- a település nevét, ahol az ingatlan fekszik,
- az ingatlan helyrajzi számát, fekvésének (belterület, külterület) megjelölését és területnagyságát,
- belterületen - és amennyiben rendelkezésre áll - külterületen lévő ingatlannál az utca (tér, körút stb.) nevét és a házszámot,
- a művelési ágat és a művelés alól kivett terület elnevezését
- a minőségi osztályt, kataszteri tisztajövedelmet,
- az épület fő rendeltetés szerinti jellegét (lakóház, üdülő, gazdasági épület stb.),
- utalást az ingatlan mindenkori tulajdonosát megillető telki szolgalmi, illetőleg földhasználati jogra,
- az ingatlan jogi jellegét (társasház, szövetkezeti ház, műemlék, bányatelek, helyi vagy országos jelentőségű védett terület, régészeti vagy történeti jelentőségű védett terület, tanya stb.),
- földminősítési mintatér megjelölését,
- ingatlan-nyilvántartási szempontból szükséges egyéb adatot.
- a tulajdonjogot, valamint a tulajdonos kiskorúságát vagy gondnokság alá helyezés tényét,
- állami tulajdonban álló ingatlan esetén az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet megnevezését,
- a vagyonkezelői jogot.
- megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és használat jogát,
- lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jogot,
- telki szolgalmi jogot,
- állandó jellegű földmérési jelek, valamint villamos-berendezések elhelyezését biztosító használati jogot, továbbá vezetékjogot, vízvezetési és bányaszolgalmi jogot, valamint törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmi és használati jogot,
- elő- és visszavásárlási, valamint vételi jogot,
- tartási és életjáradéki jogot,
- jelzálogjogot (önálló zálogjogot) és végrehajtási jogot.
- A tulajdoni lap III. része tartalmazza továbbá az ingatlanhoz vagy a bejegyzett jogokhoz, illetve annak jogosultjaihoz kapcsolódó következő tényeket:
- a III. részben bejegyzett jogosult kiskorúságát vagy gondnokság alá helyezésének tényét,
- a jogosulttal szemben megindított felszámolási eljárást, végelszámolást,
- a külföldi székhelyű vállalkozás fióktelepének, kereskedelmi képviseletének cégjegyzékből történő törlésének tényét,
- bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozást,
- bírósági vagy hatósági határozaton alapuló telekalakítási és építési tilalom elrendelésének tényét, valamint egyéb építésügyi korlátozást,
- kisajátítási és telekalakítási eljárás megindításának tényét,
- a változás átvezetéséről, illetve a bejegyzésről vagy a feljegyzésről szóló földhivatali határozat elleni fellebbezés, illetve bírósági jogorvoslati kérelem benyújtás
- a bejegyzés, feljegyzés stb. alapjául szolgáló, vagy azzal kapcsolatos bírósági határozat ellen a bírósági felülvizsgálati kérelem benyújtásának tényét,
- a szerződésen vagy végintézkedésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalmat,
- perfeljegyzés, és az árverés kitűzésének a tényét,
- a zárlatot,
- a tulajdonjog fenntartással történt eladást,
- a bejegyzés iránti kérelem vagy megkeresés elutasítását,
- a törölt zálogjog ranghelyének fenntartását, a ranghellyel való rendelkezés jogáról való lemondást, valamint jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítását,
- a ranghely megváltoztatását,
- az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésének tényét,
- a jogerős hatósági vagy bírósági határozattal megállapított tartós környezetkárosodás tényét, mértékét és jellegét,
- az épület létesítésének vagy lebontásának a tényét,
- olyan egyéb jogot vagy tényt, amelynek bejegyzését törvény elrendeli.
A bejegyzések tartalmazzák a beadványok érkezési idejét, és iktatási számát, a bejegyeztetni kívánt jogot, tényt, illetve azok jogosultját. Megjelölik azt a korábbi bejegyzést, amelyre az új bejegyzés vonatkozik. Ha a jogosult a bejegyzés időpontjában kiskorú, vagy gondnokság alatt áll, akkor ezt a tényt is fel kell tüntetni. Ha a gondnokság alá helyezés a bejegyzés után történik, ezt a tényt önálló feljegyzésként tünteti fel a földhivatal az ingatlan tulajdoni lapján.