MNB: az EU-n belül itthon volt a legnagyobb az áremelkedés
Közzétette a Magyar Nemzeti Bank (MNB) legfrissebb Lakáspiaci jelentését. A jelentés szerint 2025 első félévében a kedvező makrogazdasági mutatóknak köszönhetően erős volt a lakáspiaci aktivitás, a nyár végén pedig ehhez adódott hozzá a július elején bejelentett, majd szeptember 1-jén elindult Otthon Start Program hatása, amely már augusztus folyamán is érezhető volt.
A jegybank legfrissebb Lakáspiaci jelentése szerint 2025 I. félévben magas szinten maradt a nemzetgazdaságban foglalkoztatottak száma, emelkedtek a reálbérek és a GDP-arányos nettó pénzügyi vagyon is növekedett. A felsorolt makrogazdasági mutatók kedvező alakulása miatt pedig már a szóban forgó időszakban is erős lakáspiaci aktivitás volt megfigyelhető. A háztartások vásárlóerejét és a lakáspiaci keresletet a fentieken túl tovább erősítette, hogy az állampapírpiacról is jelentős mennyiségű megtakarítás áramlott át.
Már az Otthon Start előtt élénk volt a lakáspiac
Az év első felében az előző év megegyező időszakához képest 5 százalékkal bővült az eladó ingatlanok iránti kereslet, ám az Otthon Start Program indulását megelőzően, 2025 augusztusában már 46 százalékos volt ez a növekedés. Ezt követően, szeptemberben a megvalósult tranzakciók száma is jelentősen, éves összevetésben 37 százalékkal emelkedett. A fővárosban 2025 harmadik negyedévében a megvalósult tranzakciók 81 százaléka felelt meg az Otthon Start Programban meghatározott árkorlátoknak, míg vidéken gyakorlatilag mindegyik eladott ingatlan.
Az idei év harmadik negyedévének új jelensége, hogy a befektetők ezúttal már a piac kínálati oldalán voltak nagyobb számban jelen, ami többek között a bérbeadási hozamok folytatódó csökkenésével magyarázható. A megnövekedett kereslet miatt a vevők alkuereje csökkent, így a tranzakciós ár és az utolsó hirdetési ár közötti medián eltérés Budapesten -1,5 százalék, vidéken pedig -3,7 százalék volt 2025 harmadik negyedévében.
Rekorderek vagyunk az áremelkedésben
Az előző évhez képest országos szinten a magyarországi lakásárak 17,9 százalékkal emelkedtek az év második negyedévében, ami a legnagyobb mértékű nominális áremelkedés volt az Európai Unión belül. Az áremelkedés az Otthon Start Program hatására tovább gyorsult – a jegybank előzetes adatai alapján a harmadik negyedévben a lakásárak éves növekedési üteme Budapesten 29,9 százalék, országosan 23,9 százalék lehetett éves alapon.
A jegybanki kiadvány becslése szerint 2025 második negyedévében országosan a lakásárak 18,8 százalékkal haladták meg a fundamentumok által indokolt szintet – ez egy év leforgása alatt 5,7 százalékpontos emelkedést jelent. A jelentés szerint a túlértékeltségi alindikátorok többsége (lakásárak jövedelmekhez, építési költségekhez, bérleti díjakhoz, megfizethető hitelösszegekhez képesti emelkedése) a kockázatok növekedését mutatja.
Az idei év első félévében a magyarországi bankok 808 milliárd forintnyi lakáshitel-szerződést kötöttek, ami 26 százalékkal múlta felül a 2024. I. félévi kihelyezést. A hitelből történő lakásvásárlások aránya megközelítette a 40 százalékot, ami 5 százalékpontos emelkedést jelent 2024 végéhez viszonyítva. Igaz, az Otthon Start Program júliusi bejelentése átmeneti kivárást eredményezett a lakáshitel-piacon.
A kihelyezett hitelösszeg növekedése elsősorban a lakásárak emelkedésével magyarázható, hiszen azok a hitelösszegek emelkedését is maguk után vonták. A jegybanki jelentés szerint 2025 harmadik negyedévében a hazai bankok összességében nem változtattak a lakáshitelek feltételein, ám a következő fél évben a hitelintézetek 24 százaléka lazítana a hitelfedezeti mutatóban, amit a fokozódó verseny miatt tennének meg. A harmadik negyedévben jól érezhető volt a lakáshitelek iránti kereslet élénkülése, ami a bankok számításai szerint a közeljövőben folytatódni is fog az Otthon Startnak köszönhetően. A kiadvány ugyanakkor megjegyzi, hogy a lakáskínálat érdemi és gyors alkalmazkodása nélkül a megemelkedő kereslet további áremelkedést fog eredményezni a lakáspiacon.
Jönnek az új lakások – fókuszban a főváros
Magyarországon az idei év első három negyedévében 7,5 ezer új építési lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt, ami 14 százalékkal maradt el az előző év azonos időszaki adattól. Ugyanakkor 2025-ben a második negyedévben 2,5 éves rekord szintre ugrott a kiadott építési engedélyek országos lakásszáma. Az emelkedés főképp Budapesten ment végbe. A kiadvány szerint ebben az emelkedésben szerepet játszhatott, hogy a 2025. júliusban szigorodó építési szabályozási követelmények miatt a fejlesztők előrehozhatták egyes projektek engedélyeztetését.
Az új lakások piacán 2024 végétől lehet megfigyelni a kereslet élénkülését. Erre való reakcióként értelmezhető, hogy 2025 első felében éves összevetésben országosan több mint duplájára, a fővárosban pedig több mint háromszorosára nőtt a megkezdett társasházi építkezések lakásszáma. Ez abban is megnyilvánult, hogy a lakásprojekt-hitelek iránti kereslet is növekedett, ami a jövőben is fennmaradhat.
Budapesten az új ingatlanok átlagos négyzetméterára 2025 harmadik negyedévére 1,77 millió forintra emelkedett, ami 15 százalékos áremelkedést jelent egy év leforgása alatt. A harmadik negyedévben a fővárosi új lakások kínálatának 17 százaléka felelt meg az Otthon Start Program feltételeinek, míg a negyedév során újonnan piacra került lakások esetében ez az arány 29 százalék volt.