Debrecen: sok új lakás főváros közeli árakkal, rezsi hatás a használtaknál

A járványt rövid megtorpanással átvészelte a debreceni ingatlanpiac, most a szomszéd országban dúló háború némi elbizonytalanodást hozott, árcsökkenést viszont még nem. A fűtési költségek radikális változása azonban átrendezheti a kínálatot és az árakat is. Az új óriásgyáraknak már a híre is fűti az újlakás-építéseket, az árak itt a fővárosiakat nyaldossák, telket pedig már lámpással kell keresni. A magas árak miatt egyre jobban felértékelődnek a környékbeli települések.

Debrecen több mint 200 ezer lakosával az ország második legnagyobb városa, és 97 ezer lakás található a településen. A város ingatlanpiacát erősen meghatározza, hogy jelentős egyetemváros. A lakások kiadása magyar és külföldi egyetemistáknak a városban jelentős üzletág. A debreceni ingatlanok csaknem 10 százalékát bérbe adják.

A debreceni lakások négyzetméterének átlagára az Ingatlannet.hu adatbázisa szerint 704 270 forint volt idén júliusban, 24 százalékkal magasabb mint a 2021. júliusában mért 569 150 forint. A családi házak négyzetmétere 602 973, a téglalakásoké 816 437 forint volt idén júliusban, kissé alacsonyabb mint 2022 márciusában, amikor 847 292 forint volt egy négyzetméter téglalakás. A panellakások négyzetméterára viszont töretlen növekedés után elérte a 674 484 forintot. Az albérletek négyzetméterára 2956 forint volt 2022. júliusban.

Debreceni ingatlanárak térképe

Debrecen ingatlanpiacán nagy pezsgést okozott a négy évvel ezelőtti bejelentés, hogy a BMW gyárat épít itt. Az autógyár még mindig csak terv, de a városba számtalan iparvállalat költözött, Debrecen új ipari parkokat fejleszt, és nemrég jelentették be a dél-koreai SK Innovation 7,34 milliárd eurós akkumulátorgyárának építését is. Ez a beruházás a várakozások szerint 9000 új munkahelyet eredményez. Így nem meglepő, hogy Debrecenben több az új építésű ingatlan, mint a legtöbb vidéki városban, és ezek ára is időként a budapestiekéhez közelít. Átlagosan 800 ezer forint körül van, de találunk négyzetméterenként 1,5 millióért is új lakást.

Épülnek az új családi házak

Társasházak mellett családi házak is szép számmal épülnek a városban, sőt, mivel Debrecenben már ritkán lehet telket találni, a városon kívüli agglomerációban is – jellemezte a piacot Molnár Istvánné, az Ingatlan-Pont Bt. vezetője. A legnépszerűbb Józsa, de Bánk is kedvelt, Lenctelepen is új családi házak épültek a régi településrész mellé, és Tégláskerten is 1-2 év alatt számos 75-100 milliós családi ház nőtt ki a földből.

Eladás szempontjából az ingatlanközvetítőknek azonban nehéz behozni ingatlanokat a piacra, mert a vevők kitartják az árakat, és inkább kivárnak, az eladók pedig kevésbé jönnek a csúcson lévő árak miatt. Kivételt azok az eladók jelentenek, akik túl sok hitelt vettek fel, és eladási kényszerben vannak, és ilyenek lehetnek a közeljövőben is.

100 millió a lélektani határ

A vevők leginkább az 50 milliós családi házakat keresnék, de kevés van belőlük. Legutóbb már Debrecen határán kívül, Sámsonkertben, Debrecen és Hajdúsámson között kerestem a vevőimnek ilyeneket. Debrecenben rengetegen keresnek kibérelhető családi házat is, de ebből se találok eleget – osztja meg tapasztalatait az Ingatlan-Pont Bt. tulajdonosa.

A 100 millió forintos vételár a lélektani felső határ a vevőknél, de a 30 millió körüli, felújításra szoruló házak se népszerűek, nyilván a felújítás költsége és az azzal járó vesződség miatt. Korábban sok volt a vállalkozó is, akik felújítandó házakat, lakásokat vett, majd rendbehozva eladta azokat. Ma már nem jellemző ez, mert túl drága ingatlant venni.

Keresettek az olcsóbb alternatívák

Mivel építési telek alig van, a kisebb költségvetésűeknek a zártkertek maradnak, ha legalább a buszmegállóhoz közel vannak. Ilyen esetben persze számos kompromisszumot kénytelenek elfogadni, nincs gáz vagy csatorna, földút van, és egyéb hasonló hiányosságok.

Bíró Zsolt, a DB Ingatlan vezetője szintén telkeket keres ügyfeleinek, és már azok is elkelnek, amelyek mögött börtön vagy négysávos út van, illetve nagyon szabálytalan alakú földdarabok. Aki a városból kiszorul, annak Józsa, a Bocskai kert és Mikepércs is a belvárosnál olcsóbb alternatívát jelent.

A rezsiemelkedés hatásai

A járványt rövid megtorpanással átvészelte a piac, most azonban a háború némi elbizonytalanodást hozott, de árcsökkenést nem. A rezsicsökkentés részleges visszavonása viszont átrendezi a piacot – vélekedik Bíró Zsolt. A szakember szerint most tömegesen kerülnek a piacra azok a nagy alapterületű házak vagy lakások, amelyek 200-250 esetleg 300 négyzetméteresek, az 1980-as évek környékén épültek, és eddig 60-70 ezer forint volt a havi fűtésük. Ezután ugyanis lehet, hogy már 300-400 ezer lesz a fűtési költség. Az ingatlanárak az utóbbi időben is felfelé mentek, de ez ezekre az ingatlanokra nem igaz. Lesznek olyan házak, amelyeket most 100 millióért kínálnak, de csak 50-60 millióért lehet majd vevőt találni rájuk.

Valószínűleg hasonló helyzet fog kialakulni a nagy alapterületű, konvektoros belvárosi lakások piacán is. A panellakások előnybe fognak kerülni ezekkel szemben, annak ellenére, hogy a liftek üzemeltetése magas áramszámlát jelent. A kereslet mérséklődése az árakban még nem észlelhetőek, de a tulajdonosok is tapasztalni fogják, hogy új helyzet van – vélekedik DB Ingatlan vezetője.

A befektetői célú lakásvásárlások nem csökkentek, a bérleti díjak ugyanis követték a banki hitelkamatok emelkedését, így nem borultak a pénzügyi számítások. Külföldi vásárlók is vannak, de a szlovák és ukrán vevők száma csökkent.

Nagy lakásprojektek Debrecenben

Az egyik legnagyobb, 270 lakásos debreceni lakásépítési projekt, az Ispotály lakópark lakásai tavaly még 790-800 ezer forintos négyzetméteráron voltak a piacon, az idén befejezdődő ütem lakásai már 900 ezer-1 millió forintos négyzetméteráron kelnek el. A beruházó jövőre egy újabb 80 projektet indít a belvároshoz közelebb, a Miklós utcában. Arra számítanak, hogy itt is 1 millió körül lesznek a négyzetméterárak, ennél drágábban nehéz eladni.

Az Egyetem Tower névre keresztelt 65 lakásos társasház azonban már van 135 milliós 90 négyzetméteres lakást is. A város legdrágább eladó lakása, amit az interneten fölleltünk, az elit Nagyerdei körúton található, ahol félmilliárdért egy 213 négyzetméteres penthouse vásárolható meg, 113 négyzetméteres terasszal és saját jacuzzival. Az új lakásokban természetesen a legkorszerűbb AA+ minősítésű fűtési rendszereket találjuk.