Kilenc év után először csökkentek országos átlagban a lakásárak
Az MNB lakásárindexe kilenc év után először fordult negatívba, a lakásárak 2023 második negyedévében éves szinten 0,8 százalékkal mérséklődtek. Ugyanakkor a harmadik negyedévben kismértékben újra emelkedés volt tapasztalható, a lakbérindexnél pedig kétszámjegyű növekedést tapasztalt a jegybank. A tranzakciók száma továbbra is alacsony, a reálbérek csökkenése alacsonyan tartja a fogyasztók bizalmát, így a keresletet is. A jegybank sokat vár a jövőre induló CSOK Plusztól, januártól jöhet a 10 százalékos önerő az első lakásvásárlóknak.
Kilenc év után először fordult elő, hogy a lakásárak éves szinten csökkenjenek. 2023 második negyedévében az országos átlag 0,8 százalékkal mérséklődött – közölte a Magyar Nemzeti Bank Lakáspiaci jelentését ismertető online sajtótájékoztatóján. A csökkenés elsősorban a kisebb településekre, főként a családi házakra jellemző visszaesésnek volt köszönhető, mely a 8 százalékot is meghaladta. Budapesten és a vidéki városokban átlagosan rendre 4,9 és 1,1 százalékkal nőttek a lakásárak egy év alatt.
Nominális és reál MNB-lakásárindexek településtípus szerint (2010=100%) (Forrás: MNB)
A harmadik negyedévben az MNB már enyhe növekedést tapasztal, bár azt kiemelték, hogy a piac egyetlen biztató eleme a stabilan erős foglalkoztatottság és az alacsony munkanélküliségi ráta. A magas infláció okozta reálbércsökkenés miatt ugyanis a fogyasztói bizalom még mindig alacsony, ez pedig a keresletre is jelentős negatív hatást gyakorol. 2024-től a jegybank növekvő pályát lát a lakáspiac előtt, amit a reálbérek várható növekedése, a mostaninál kedvezőbb hitelfeltételek – részben a kamatplafonnak köszönhetően – és az új családtámogatási elemek, többek között a CSOK Plusz is előre vetítenek.
A városi lakások árváltozása 2022. II. és 2023. II. negyedév között (Forrás: MNB)
Éves összevetésben a megvalósult lakásvásárlások tranzakciók száma 2023 harmadik negyedévében 11 százalékkal csökkent, azonban az előző negyedévhez képest már 10 százalékos növekedés volt megfigyelhető, ami a kínálati árak csökkenésével és a piaci alku szerepének a növekedésével magyarázható. Csökkent a befektetési céllal vásárlók aránya is, a harmadik negyedév során Budapesten a vásárlók 36 százaléka, vidéken pedig 23 százaléka került ki a befektetők közül, szemben az első negyedévi 42 és 32 százalékos arányokkal.
A kiadó albérletek kínálata éves összevetésben stagnált, a díjak azonban 13 százalékos éves ütemben emelkedtek. Az európai piacra általában jellemző, hogy a drágább bérleti piacokon romlott az elérhetőség az utóbbi időben. Budapesten például egy tipikus 3 szobás, illetve 1 szobás lakás bérleti díja az átlagos magyarországi nettó fizetés 80,4 és 48,4 százalékát tette ki 2023 harmadik negyedévében.
Élénkülhet jövőre a lakáshitel piac
Az új lakáshitel szerződések volumene 2023 harmadik negyedévében 41 százalékkal elmaradt az előző év azonos időszakától, mégis vannak pozitív jelek. A bankok egyre élénkülő keresletet tapasztalnak a lakáshitelek iránt, 2024-ben pedig további bővülésére számítanak, köszönhetően a kedvezőbb hitelajánlatoknak. Budapesten a kétgyermekes háztartások számára 2023 folyamán javult, vidéken viszont kedvezőbb szintről ugyan, de romlott az új lakások hitelből történő megvásárlásának elérhetősége. A gyermeket nem vállaló háztartások számára az új lakások elérhetősége alacsony szinten tartózkodott a fővárosban és vidéken is – áll a jelentésben.
Az új lakáshitelek átlagos szerződéses összege és futamideje (Forrás: MNB)
A zöld hitel (az MNB Zöld Otthon Programja) és a lakásfelújítási támogatás kivezetésével jelentősen csökkent a támogatott kölcsönök aránya, a tavalyi 50 százalékról idén szeptemberre 22 százalékra. A harmadik negyedév során kihelyezett lakáshitelek 37 százalékát a CSOK-támogatás mellé vették fel, a kamattámogatott városi CSOK-hitelek részaránya pedig a 2023. első negyedévi lakáshitel-kibocsátásban 19 százalékot tett ki. A CSOK-ot leginkább a fővárosi agglomerációs településeken és a vidéki településeken tudják kihasználni a családok, a fővárosban kevésbé. 
A lakáshitelek kibocsátása hitelcél szerint és a hitelből történő lakásvásárlás aránya
A városi CSOK kivezetését és a babaváró kölcsön igénybe vevői körének szűkítését 2024-től valamelyest ellensúlyozhatja a CSOK Plusz a jegybank várakozásai szerint, de összességében nem várnak kereslet növekedést az intézkedésektől. Azt hozzátették azonban, hogy a CSOK Plusz és a falusi CSOK bővülése miatt lehet egy olyan vásárlói réteg, amely inkább kivár, illetve olyan vevők is lehetnek, akik a megszűnő városi CSOK és a babaváró hitel szigorítása miatt előrehozott keresletet okozhatnak.
Az építőipar is a növekvő keresletre vár
Az építőipari vállalatok 2023 augusztus végi szerződésállományának volumene 24 százalékkal volt alacsonyabb az előző év azonos időszakinál, amiben az elégtelen kereslet is szerepet játszott. A 2023 első három negyedévében használatbavételi engedélyt kapott lakások száma éves összevetésben ötödével csökkent, a fővárosi újlakásátadások száma pedig ugyanezen időtávon 29 százalékkal esett vissza.
Budapesten továbbra is alacsony számban adtak el újlakásokat a harmadik negyedévben, az előző év azonos negyedévi eladásokhoz képest 41 százalékkal kevesebbet. A fővárosi újlakás-fejlesztéseken belül bővült azon építési engedélyt szerzett projektek lakásszáma, ahol a kivitelezés és értékesítés még nem kezdődött el, ami növekedési tartalékot jelenthet a kereslet élénkülése esetén.