Új lehetőség az ingatlanokra: ezt kell tudni az építményi jogról
Új jogintézményt vezetnek be az ingatlanokra, az építményi jogot. A Polgári Törvénykönyvben szabályozott, a tulajdoni lapra is felkerülő építményi jogra zálogjogot lehet bejegyezni, így hitelbiztosíték is lehet. Összefoglaltuk, mit kell tudni erről az új lehetőségről.
A Gazdaságfejlesztési Minisztérium olyan törvénytervezetet tett közzé, amiben részletesen szerepel az építményi jog Polgári törvénykönyvben (Ptk.) történő szabályozása. Ez már a Ptk. legutóbbi újraszabályozásánál is felmerült, de akkor végül nem került rá sor, az új tervek szerint ez azonban a közeljövőben megtörténne, és ezzel egy régi jogintézmény újraéledne a Ptk.-ban.
Frissítés:
Az Országgyűlés júniusban elfogadta a gazdaság versenyképességének növelése érdekében történő törvénymódosításokról szóló, 2023. évi XXXIX. törvényt, amely tartalmazza – egyebek mellett – az építményi jog újra bevezetését a magyar jogrendszerbe. A jogszabályt a június 21-ei Magyar Közlönyben hirdették ki.
Az építményi jog meghatározása
A Polgári Törvénykönyvbe újonnan beillesztendő építményi jog arra biztosít lehetőséget, hogy a jogosult az ingatlanon vagy annak felszíne alatt épületet létesítsen vagy azt hasznosítsa. Az építményi jog kiterjed az annak alapján létesített vagy hasznosított épületre és annak alkotórészeire. Az építményi jog lehetőséget ad épület építésére vagy építtetésére, és ennek érdekében az ingatlan igénybevételére, jogosult továbbá a felépült vagy az ingatlanon már fennálló épület birtoklására, használatára és hasznainak szedésére.
Egy ingatlan tulajdonosa és építményi jogának jogosultja lehet különböző természetes vagy jogi személy. Az építményi jog alapján tehát olyan jogosult is építkezhet, beruházhat az ingatlanon, aki nem tulajdonolja azt.
Az építményi jog átruházható és jogutódlás tárgya is lehet. Az építményi jog vagyoni értékű jog, vagyoni értékkel bír, alkalmas arra, hogy a nem saját tulajdonú ingatlanon építkező, beruházó jogosult számára hitelbiztosítékként szolgáljon.
Az építményi jog zálogjoggal zálogszerződés alapján az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzéssel terhelhető meg. Az építményi jog több jogosultat egyidejűleg és együttesen is megillethet.
Az építményi jog alapítása
A jogszabálytervezet szerint az építményi jog határozott időre alapítható írásba foglalt szerződéssel. Az építményi jog létrejöttéhez arra is szükség van, hogy azt a jogosult javára bejegyezzék az ingatlan-nyilvántartásba, azaz szerepeljen az ingatlan tulajdoni lapján. Építményi jogot az ingatlan tulajdonosa egyoldalú nyilatkozattal a saját javára is alapíthat. Ingatlannak földhasználati joggal terhelt részén építményi jogot csak a földhasználati jog jogosultjának javára és a földhasználati jogának törlésével egyidejűleg lehet alapítani. Közös tulajdonban álló ingatlanon építményi jog csak úgy alapítható, ha ez valamennyi tulajdonostárs tulajdoni hányadát együttesen terheli.
A törvénytervezet szerint építményi jogot fogyasztó a tulajdonát képező ingatlanon nem alapíthat és ilyen jogot fogyasztó – az öröklés kivételével – nem szerezhet. A hatályos Ptk. szerint fogyasztó a szakmája, önálló foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körén kívül eljáró természetes személy. Ebből az következik, hogy az építményi jog alapítását és szerzését természetes személyek részére egyelőre nem teszi majd lehetővé a törvény.
A jogszabálytervezet szerint állami (nemzeti) vagyonra építményi jog határozott időre, de legfeljebb 35 évre alapítható, kizárólag visszterhesen, az építményi jog forgalmi értékének megfizetésével.
Az építményi jog megszűnése
Az építményi jog megszűnik, ha a jogosult azt tizenöt éven át nem gyakorolja. Ennek az időnek a számítására az ingatlan elbirtoklására vonatkozó szabályok az irányadók. Az épület megsemmisülése az építményi jogot nem érinti. Az építményi jog nem szűnik meg azzal, ha az építményi jogot az ingatlan tulajdonosa, vagy ha az ingatlan tulajdonjogát az építményi jog jogosultja szerzi meg. Az építményi jog jogügylettel való megszüntetéséhez a jogosultnak e jogáról való írásbeli lemondó nyilatkozata és az építményi jognak az ingatlan-nyilvántartásból való törlése szükséges.
Ha az építményi jogot ötven évnél hosszabb időre alapították, az a megalapításától számított ötven év elteltével megszűnik. A határozott idő vagy az ötven év eltelte előtt az építményi jogot a bíróság a tulajdonos keresete alapján megszüntetheti, ha az ingatlan tulajdonosa bizonyítja, hogy az építményi jog jogosultja az őt megillető jogok gyakorlását súlyosan megsértette vagy az őt terhelő kötelezettségeket súlyosan megszegte.
Az építményi jog átruházása és megterhelése
Az építményi jog fennállása alatt az e joggal terhelt ingatlan átruházása vagy megterhelése az építményi jogot nem érinti, ennek jogosultjával szemben csak azok a terhek hatályosak, amelyek az építményi jog bejegyzését a rangsorban megelőzték. Az építményi jog átruházása vagy megterhelése az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogot nem érinti.
Az építményi jog jogosultja és a tulajdonos közötti jogviszony
Az építményi jog gyakorlására vonatkozóan a rendes gazdálkodás követelménye és az építésügyi szabályok keretei között az építményi jogot alapító szerződés további korlátozásokat és követelményeket is megállapíthat. Az építményi jogot alapító szerződésben kiköthető, hogy az építményi jogot a jogosult csak az ingatlan tulajdonosának hozzájárulásával idegenítheti el vagy terhelheti meg.
Ha a felek másként nem állapodnak meg, az ingatlannal, illetve az azon létesített épülettel kapcsolatos terheket, ideértve az épülettel kapcsolatos kárveszélyt is, az építményi jog jogosultja viseli, és őt terhelik az ingatlan és az azon létesített vagy fennálló épület használatával és hasznosításával kapcsolatos kötelezettségek is.
Ha az építményi jog ellenértékeként a jogosult egyösszegű vagy időszakonként visszatérő szolgáltatás (építménybér) teljesítésére köteles, ennek mértékét és esedékességét az építményi jogot alapító szerződésben kell meghatározni. Az építménybérhez való jog – a még esedékessé nem vált szolgáltatás tekintetében is – az ingatlan mindenkori tulajdonosát illeti meg.
Az építményi jog megszűnésével az ingatlannal tartósan egyesített épület az ingatlan alkotórésze marad, kivéve, ha a felek az építményi jogot alapító szerződésben az épület és a föld elváló tulajdonára vonatkozó szabályok szerint abban állapodtak meg, hogy az épület önálló ingatlanként az építményi jog jogosultjának tulajdonába kerül. Ha az építményi jog megszűnésével az épület az ingatlan alkotórésze marad, az ingatlan tulajdonosa az épület értékének megtérítésére – a felek eltérő megállapodása hiányában – nem köteles. Az önálló ingatlannak nem minősülő olyan épület tekintetében, amely az ingatlanról eltávolítható, az építményi jog jogosultja e jogának megszűnésekor az elvitel jogával élhet.
Az építményi jog terheinek alakulása annak megszűnése esetén
Ha az építményi jogot annak megszűnésekor jelzálogjog vagy más dologi jog terheli, e teher tekintetében az építményi jog helyébe az építményi jog jogosultját megillető más jog vagy megtérítési követelés lép. Az építményi jog megszűnése esetében – ha az épület az ingatlan alkotórésze marad – az építményi jog jogosultja által bérbeadással vagy haszonbérbeadással hasznosított épület tekintetében a bérbe vagy haszonbérbe adott ingatlan elidegenítése esetére irányadó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. Ha azonban az épület hasznosítására kötött szerződés határozott időtartama az építményi jog határozott vagy fennállásának ötven éves időtartamát meghaladja, a tulajdonos hozzájárulása hiányában a szerződés fennmaradó idejére a határozatlan időtartamú jogviszonyra vonatkozó szabályok az irányadók.
A jogszabálytervezet az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényt is érinti. Ez alapján a tulajdoni lapra az ingatlanhoz kapcsolódó jogok közé az építményi jog és annak jogosultjai is bejegyezhetők lesznek. Ez a jog létrejötte szempontjából egyben kötelező feltétel is.