Kevés az új lakás Budapesten, az átlagos négyzetméterár 1,5 millió forint

A fő keresleti és kínálati mutatók alapján tavaly felére zsugorodott a fővárosi újlakás-piac. A legtöbb lakás a XIII. kerületben készült el, és ott is adták el a legtöbbet. Nagyjából annyi új lakás épülhet idén, mint 2023-ban, az átlagár 1,5 millió forint. Megvan az esélye, hogy 2024-ben elmozduljunk a mélypontról, a gyakori akciók és bevezető árak egyelőre inkább a beruházók útkeresését jelzik – derül ki az OTP Jelzálogbank budapesti újlakás értéktérképéből.

2023 második félévében tovább folytatódott a 2022 végén megindult és a tavalyi első hat hónapban egyértelművé váló mélyrepülés a fővárosi újlakás-piacon. „Az általánosan romló keretfeltételek következtében az első félévi 1570 után júliustól decemberig mindössze 1390 kétlakásosnál nagyobb házban épült lakást értékesítettek, ennél kevesebb legutoljára 2014 első felében talált gazdára. Az éves 2960 darabos eladás 50 százalékos visszaesés 2022-höz képest, emellett az elmúlt kilenc év legalacsonyabb volumene” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

A kereslet visszaesését látványos szűküléssel az új kínálat is azonnal lekövette. A tavalyi második félévben mindössze 82 új, kétlakásosnál nagyobb projekt értékesítése indult el Budapesten, amelyek keretében 1850 lakás épül. Az első hat hónapban is ehhez hasonló, a 2020-as első félévi Covid-sokkot idéző darabszámokat láthattunk. Az év egészében elindított 178 projekt körülbelül 25 százalékos, a 3500 új lakás pedig már 45 százalékos visszaesés a megelőző évhez képest – az átlagos projektméret is jócskán, 20 lakásosra csökkent. Mindez ugyancsak a 2014-2015-ös piaci helyzetet idézi.

3500 új lakóingatlan került piacra 2023-ban

Bár a beruházói aktivitás általánosan visszaesett, az továbbra is a XIII. kerületben a legélénkebb.

• Angyalföld piaci részesedése rekordmagas: a 3500 újonnan piacra került lakás közel fele, mintegy 1630 itt épül meg.
• A XIV. kerület bő 500 új otthonnal a második, míg
• a dobogó közelébe korábban soha nem jutó XIX. kerület a harmadik (itt mindössze 170 lakás értékesítése indult el három társasházban).

6200 új lakást adtak át tavaly

Az OTP Jelzálogbank adatbázisa szerint 2023-ban mintegy 6200 új társasházi lakást adtak át Budapesten (ami valamivel kevesebb, mint 2022-ben).

• Ennek negyede, 1600 a XIII. kerületben készült el,
• amit 630-630 lakással a III. és a XIV. kerületek követnek.

Az I. kerület kivételével minden városrészben volt átadás.

Mi várható 2024-ben?

Bár 2024-es befejezéssel 6300 lakásról van már információ, Valkó Dávid szerint az éves növekedés mégsem valószínű, mivel ebből, a jelenlegi állapot szerinti volumenből a piacot jellemző csúszások miatt végül rendre százas nagyságrendű lakásátadás tolódik a következő évre. „Az idénre tervezett átadások számából, közel kétezer lakással, egyharmados a XI. kerület részesedése. Nagyjából 1500 lakásátadás várható a XIII. kerületben, míg a IX. kerületben durván 630 darab. Mindemellett 2025-re is már 3400, értékesítés alatt álló lakást tartalmaz adatbázisunk. Ez a szám – noha érezhetően elmarad a korábbi években jó előre bejelentett átadásoktól – az újabb és újabb projektek indításával folyamatosan növekszik” – sorolja a kínálati adatokat az elemző.

A jelenleg építés alatt álló, 2024-es átadású lakásokra szűrve az OTP Jelzálogbank adatbázisában, az átlagár 1,48 millió forint/négyzetméter Budapesten, ami egy év alatt 18 százalékos drágulást, azaz reálértéken nagyjából stagnálást jelent. Ráadásul, ha 2025-ös átadással nézzük, ez az átlagár akkor sem érezhetően drágább. „Az, hogy egy frissen hirdetni kezdett, metróvonalon épülő projektben jelenleg el lehet csípni 900 ezer forint/négyzetméter alatti bevezető árakat, azt mutatja, hogy a beruházók is tapogatóznak, vajon hol az az árszint, ahol újra megjelennek a vevők” – érzékelteti a helyzetet Valkó Dávid.

Most érezhetően lelassult az áremelkedés, illetve egyre gyakrabban élnek előértékesítési kedvezményekkel, árazási akciókkal a beruházók, várhatóan addig, míg újra nem élénkül a kereslet.

A legtöbb ingatlant a XIII. kerületben adták el 2023-ban

A kereslet volumenében, azaz a tavalyi évben eladott új lakások számában nagyjából

• 670 lakással a XIII. kerület az első,
• a XI. kerület 510 lakással a második,
• a XIV. kerület 290 lakással a harmadik.
• Mindezek mellett a III. és a VIII. kerületben volt élénkebb a piac, itt 230-250 új lakás talált gazdára.

Az öt kerület összesített részesedése a keresletből kétharmados volt 2023-ban. Az, hogy tavaly az új kínálat meghaladta a keresletet, negatív hatással volt az eladatlan lakáskészletre.

Sok az elkészült, még el nem adott lakás a fővárosban

A 2024. január elején elérhető, azonnal költözhető 1200 darabos új lakás az elmúlt tíz évben a második legnagyobb féléves volumen. Aki rögtön költözne, a X., XI. és XIII. kerületekben találhat legkönnyebben ingatlant, kerületenként 160-180 lakásból lehet válogatni. Építés alatt állóból további 5200 darabos a fővárosi eladatlan készlet, ebből minden harmadik a XIII. kerületben található.